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　　新华财经北京1月24日电（王菁）随着工业生产和消费领域的持续修复★◈✿ღ，仓储物流服务市场需求得以提振★◈✿ღ，我国仓储投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”）登陆交易所★◈✿ღ，我国公募REITs市场再次在常态化发行新阶段迈出坚实一步★◈✿ღ。

　　凭借底层资产所处区域的产业链供应链优势j9九游会★◈✿ღ、区位交通优势★◈✿ღ，中航易商仓储物流REIT的上市将为仓储资产注入新的活力★◈✿ღ。在此背景下★◈✿ღ，仓储物流企业如何实现差异化突围？重资产与金融工具的结合可以怎样实现双赢？外资企业积极“重仓”中国的动力是什么？......带着上述问题★◈✿ღ，新华财经近期实地探访中航易商仓储物流REIT底层资产★◈✿ღ，与原始权益人ESR集团（易商集团）和基金管理人中航基金等展开交流★◈✿ღ，向投资者分享基金培育的心路历程★◈✿ღ。

　　优渥的地理位置为仓储物流业务发展提供了重要的条件和基础★◈✿ღ。根据《昆山市“十四五”综合交通运输发展规划》★◈✿ღ，昆山将在2025年前形成“一主十一节点”的货运枢纽布局j9九游会★◈✿ღ，十一个物流节点包括4个物流园区★◈✿ღ、4个物流中心和3个物流站点★◈✿ღ。中航易商仓储物流REIT底层资产所在地花桥商务城为4个物流中心之一★◈✿ღ，将着重服务市域范围内物流需求相对较大地区的货运集散要求★◈✿ღ。

　　据了解j9九游会★◈✿ღ，中航易商仓储物流REIT项目底层资产由易商集团全资持有的富莱德昆山物流园一期★◈✿ღ、二期★◈✿ღ、三期3个仓储物流园组成★◈✿ღ，项目合计建筑面积42.72万平方米★◈✿ღ，估值总规模为24.35亿元网络红人扒皮★◈✿ღ。其中★◈✿ღ，富莱德昆山物流园三期是华东地区第一座四层大跨重载物流仓库★◈✿ღ，属于地标型高标库项目★◈✿ღ。

　　中国区董事总经理兼华东区总经理王帅介绍称网络红人扒皮★◈✿ღ，项目的区位优势吸引了众多国内★◈✿ღ、国际知名品牌入驻★◈✿ღ，部分主力长期租户定制货架及搭建自动分拣流水线的成本较高★◈✿ღ，租户稳定性较高★◈✿ღ。主要现金流提供方租户历史期已完成3至5次续租★◈✿ღ，最长租约达13年★◈✿ღ，客户粘性较强★◈✿ღ。

　　从仓储在此地区发展的前景来看★◈✿ღ，集团董事总经理★◈✿ღ，业务管理与投资（香港）★◈✿ღ、公募REITs发行负责人曾瑞华提及★◈✿ღ，华东核心城市群未来物流仓储物业的新增供给量将不断减少★◈✿ღ，标准仓库在华东区域将变得越来越稀缺★◈✿ღ，尤其是卫星城市的仓库凭借着优越的地理位置和更加合理的价格j9九游会★◈✿ღ，非常受大型物流企业以及零售企业青睐★◈✿ღ。

　　“客户通过将周边分散的业务整合到一个大型的综合物流园★◈✿ღ，降低人员和设备的投入★◈✿ღ，同时让运力更加高效合理★◈✿ღ，因此我们这样的高标仓市场需求会更高★◈✿ღ。”曾瑞华称★◈✿ღ。

　　除了区位带来的“硬件”优势★◈✿ღ，营商环境提供的“软性支撑”也不容小觑★◈✿ღ。近年来★◈✿ღ，苏州市认真落实“因地制宜发展新质生产力”重大要求★◈✿ღ，持续打造市场化★◈✿ღ、法治化★◈✿ღ、国际化一流营商环境★◈✿ღ。

　　作为扎根多年的市场主体★◈✿ღ，易商集团对当地营商环境体会颇深★◈✿ღ，王帅表示★◈✿ღ，“苏州的地理位置是先天优势★◈✿ღ，一面连接上海网络红人扒皮★◈✿ღ，一面通达中西部省市★◈✿ღ。苏州产业聚集★◈✿ღ、产业链条成熟是硬实力★◈✿ღ，众多的外资企业和行业龙头给ESR提供了服务对象和市场★◈✿ღ。更值得一提的是★◈✿ღ，地方政府的政策和服务也真正让企业放心和暖心★◈✿ღ。”

　　另从原始权益人的转型规划来看★◈✿ღ，易商集团不止于发展物流版图★◈✿ღ，更追求深度拥抱“新经济”★◈✿ღ，而多元化支柱业务也将为底层资产的良好运行提供坚实保障★◈✿ღ。如今★◈✿ღ，易商以“新经济”作为驱动力的业务布局已经开始引领行业发展风向★◈✿ღ，并成为其面向市场的一张独特名片★◈✿ღ。

　　曾瑞华表示网络红人扒皮★◈✿ღ，“易商涉及到新经济★◈✿ღ、新风口的有三方面资产★◈✿ღ，包括物流★◈✿ღ、数据中心★◈✿ღ、能源★◈✿ღ，主要是实体类的资产★◈✿ღ，而且很多投资者的投资意愿也是偏向新经济的实体资产★◈✿ღ。目前★◈✿ღ，易商集团在亚太地区的私募和公募基金总共超过80只★◈✿ღ。其实★◈✿ღ，从保险机构或主权基金等投资机构角度来看★◈✿ღ，境内外主体都会趋向于投资新风口和新经济★◈✿ღ。”

　　“易商给企业提供的不仅仅是厂房★◈✿ღ，高标准的硬件设施★◈✿ღ、节能环保的园区理念★◈✿ღ、智能多变的空间都是易商集团的核心竞争力★◈✿ღ。”王帅补充道★◈✿ღ。

　　从企业的角度而言★◈✿ღ，要做公募REITs★◈✿ღ，这条路最重要的是什么？这些年有很多人问过曾瑞华如是问题★◈✿ღ。对此★◈✿ღ，她认为★◈✿ღ，“第一点当然是资产的筛选★◈✿ღ，第二点则是要从投资者角度考虑问题★◈✿ღ。”

　　“易商集团当时是选取了最好的资产★◈✿ღ，也就是我们创始人在创业之初做的三个最好的资产★◈✿ღ，这是我们与其它公募REITs不一样的地方★◈✿ღ。可以说★◈✿ღ，拿单一地区的资产来做公募REITs★◈✿ღ，更多是希望为投资者带来便利★◈✿ღ，如果投资者看懂了这个区域★◈✿ღ，就看懂了我们的资产★◈✿ღ。”曾瑞华解释道★◈✿ღ。

　　数据显示★◈✿ღ，截至2024年6月30日★◈✿ღ，项目签约已起租租户共计15个★◈✿ღ，租户大部分为国际领先品牌★◈✿ღ，资质优良★◈✿ღ、现金流稳定★◈✿ღ，历史未发生违约情况★◈✿ღ。此外★◈✿ღ，项目不存在单一大租户★◈✿ღ，所有单一租户占比均在可租赁面积占比的25%以内★◈✿ღ。四大重要现金流提供方合计租赁面积占项目已出租面积比例为72.02%★◈✿ღ，所处行业分别为电商★◈✿ღ、物流★◈✿ღ、品牌服装★◈✿ღ、汽车业★◈✿ღ，历史期已完成多次续约★◈✿ღ。

　　同时★◈✿ღ，“真金白银”的投资回报★◈✿ღ，更能显示出原始权益人与基金管理人的决心★◈✿ღ。据中航易商仓储物流REIT基金经理★◈✿ღ、中航基金不动产投资部总监王雨宸称★◈✿ღ，易商集团已出具《关于目标净运营收入（NOI)补足的承诺及声明函》并在基金《运营管理服务协议》中进行约定★◈✿ღ，对项目公司2024年★◈✿ღ、2025年★◈✿ღ、2026年实际净运营收入与目标净运营净收入（NOI）的差额部分★◈✿ღ，易商集团及其关联方通过以自持份额分红金额为限进行差额补足★◈✿ღ，切实有效地保障了投资者权益★◈✿ღ。

　　具体来看★◈✿ღ，易商集团及其关联方拟认购39.37%的基金份额★◈✿ღ，用切实行动与投资人“并肩而立”★◈✿ღ。对此★◈✿ღ，曾瑞华也解释称★◈✿ღ，“NOI是目标净运营净收入★◈✿ღ，对基金的可供分配金额有重要影响★◈✿ღ。易商集团承诺补足NOI★◈✿ღ，是中航易商仓储物流REIT应对项目现金流波动风险的重要风险缓释措施之一★◈✿ღ，也充分展示了易商集团对项目的诚意j9九游会★◈✿ღ。”

　　另一方面★◈✿ღ，基金项目还设置浮动服务费★◈✿ღ，此举意在有效激励运管机构勤勉尽责★◈✿ღ。王雨宸介绍称★◈✿ღ，运营管理机构的服务费分为基本服务费和浮动服务费★◈✿ღ，其中基本服务费率在首年为0.21%★◈✿ღ，按实际设立天数支付★◈✿ღ，2025年起为0.61%★◈✿ღ；浮动服务费则与年度实际净运营收入和目标净运营收入相关★◈✿ღ，如浮动服务费的计算结果为负值★◈✿ღ，则应自该运营年度的基本服务费中扣减对应金额（含税）★◈✿ღ，但扣减金额不应高于该运营年度所计提的基本服务费★◈✿ღ。

　　此外★◈✿ღ，原始权益人储备资产亮眼★◈✿ღ，也将从长远角度充分支持REITs的运行和扩募★◈✿ღ。据ESR中国首席运营官周波介绍★◈✿ღ，易商集团在中国40个经济发达城市进行投资和管理合计176个园区★◈✿ღ，其中纳入资产负债表项目40个★◈✿ღ，各基金平台上项目136个★◈✿ღ，项目运营管理面积合计1475.72万平米★◈✿ღ，其中近70%的稳定物业资产位于长江三角地区及大湾区的主要经济中心★◈✿ღ。

　　“中国市场是我们业务起源的国家★◈✿ღ，一直是集团发展非常重要的市场★◈✿ღ。鉴于中国的经济发展体量★◈✿ღ，对现代物流设施需求的迅速增加★◈✿ღ，我们觉得这个市场未来潜力依然非常大★◈✿ღ。”王帅说★◈✿ღ，易商希望在中国市场每年有不低于100万平米的开发量★◈✿ღ，希望到2030年资产规模可以翻倍j9九游会★◈✿ღ。

　　周波进一步表示★◈✿ღ，“为推动公司未来管理费及开发利润★◈✿ღ，易商开发储备的建筑面积超过2450万平方米★◈✿ღ，包括约700万平方米的大规模土地储备作为未来开发使用★◈✿ღ，未来可以用作扩募储备的资产十分充裕★◈✿ღ。”J9九游会J9九游会最新网站人才招聘★◈✿ღ！J9九游会官方网站J9九游会★◈✿ღ，